Реконструкция зданий: цели, методы, порядок работ
Бурный всплеск интереса к этому направлению строительства вызван дефицитом новых строительных площадок, мерами по сохранению исторической застройки и финансовой выгодой. Как правило, реконструкция зданий обходится намного дешевле возведения объекта с нуля и занимает меньше времени. По прогнозам, доля капитальных вложений в этот сектор в обозримом времени будет только расти.
Цели и суть реконструкции
Под реконструкцией понимается капитальное переустройство здания при физическом и моральном износе, потребности в благоустройстве, смене назначения или модернизации производственного оборудования. Объект приводится в соответствие с изменившимися градостроительными, эксплуатационными и санитарно-гигиеническими требованиями.
Проектом реконструкции могут предусматриваться:
- восстановление или замена несущих конструкций;
- перепланировка и изменение высоты помещений;
- надстройка дополнительных этажей, включая устройство мансарды;
- пристройка новых помещений или присоединение соседних зданий;
- частичный демонтаж здания;
- изменение архитектурного облика фасада.
Отличие реконструкции от капитального ремонта в том, что при последнем возможна замена или восстановление лишь отдельных элементов несущих конструкций. Для капремонта также не нужно разрабатывать рабочую документацию и получать разрешение на строительство.
Заключение о целесообразности реконструкции выносится на основании технико-экономических показателей, которые фигурируют в проекте. За нарушение порядка ее проведения грозит крупный штраф или приостановка деятельности организации.
Поэтапный перечень мероприятий
- Приобретение права на соседний земельный участок (при возведении пристройки)
- Сбор документов и согласований, в частности градостроительного плана земельного участка и технических условий подключения к коммуникациям
- Проведение инженерных изысканий для оценки состояния здания
- Подготовка проектной и рабочей документации
- Получение разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ)
- Реконструкция здания
- Кадастровые работы с постановкой на учет и регистрацией права собственности или без нее
- Подготовка документов и ввод объекта в эксплуатацию (если получено разрешение на строительство, потребуется разрешение и на ввод)
Особенности работ
Проект реконструкции тесно увязан с типом здания и его архитектурно-планировочным решением, которое зависит от периода постройки. Наряду с этим учитывается возможность работы спецтехники в условиях ограниченного пространства и насыщенности территории коммуникациями, которые характерны для таких мероприятий.
Промышленные здания
Перемены на производстве сейчас происходят настолько быстро, что к моменту модернизации оборудования физический износ здания еще сравнительно невелик. В связи с этим реконструкция в промышленности сводится главным образом к перепланировке и повышению эксплуатационных характеристик несущих конструкций. А поскольку любое предприятие загрязняет окружающую среду, одновременно ставится задача повышения экологичности производства.
Главной проблемой считается проведение работ в условиях действующего производства, что отражается на темпах реконструкции. Если совмещение невозможно, приходится приостанавливать производственную деятельность. Кроме того, в период реконструкции может возникнуть нужда в использовании смежных территорий, тогда понадобится решать вопрос о сервитуте с их собственниками.
С 2000-х годов в России набирает популярность такой формат недвижимости как лофт, хотя в мире он известен уже около века. Заводские и фабричные здания, гаражи автопарков и бывшие НИИ стали переделывать под арт-кластеры, офисные центры и жилые кварталы. Огромные пространства, в которых креативно используется любой уголок, востребованы у творческих людей, информационных и рекламных агентств, культурно-образовательных центров, в сфере искусства и досуга.
Общественные здания
В мировой практике накоплен богатый опыт реконструкции подобных строений. При возведении общественных зданий закладывается большой запас прочности, поэтому к началу работ физический износ незначителен, а для компенсации морального меняют назначение объекта.
Практикуемые подходы при реконструкции:
- Минимальная переделка с сохранением облика, прежде всего это касается объектов культурно-исторического наследия
- Увеличение площадей и этажности при расширении функций, так поступают в отношении большинства зданий на транспорте
- Переустройство с полным изменением функций, наиболее приспособлены к этому строения с большими залами
В реконструкции торговых объектов выделяются два подхода – перепланировка помещений с заменой оборудования и увеличение площади за счет смежных помещений, новых пристроек или устройства антресолей при большой высоте залов. Административные здания обычно удачно расположены, поэтому нередко их переделывают в уже упоминавшемся стиле лофт и предлагают соответствующей клиентуре.
Жилые дома
Реконструкция жилья проводится с временным отселением жильцов или без такового. При перепланировке помещений учитывают конструктивную схему здания, ширину лестничных пролетов и расстояние между лестничными клетками.
Виды реконструкции жилых домов:
- Частичная. Мероприятиями предусмотрены перепланировка внутренних помещений, устройство отсутствующих санузлов и кухонь.
- Полная. Подразумевает устройство новых квартир путем перекладки стен и замены перекрытий, надстройки дополнительных этажей и пристройки помещений.
Наиболее рациональной формой реконструкции жилых зданий признана поквартальная. Это позволяет не заниматься лишний раз перекладкой коммуникаций и дорожных покрытий.
Объекты исторической застройки
При реконструкции объектов архитектурно-исторического наследия стремятся сохранить облик фасада и этажность строения. Поквартальный метод в этом случае также успешно применяется, его признали единственно возможным при работах в историческом центре Москвы.
В проект реконструкции старинных зданий входит научно-исследовательская часть с анализом собранных материалов. Достоверность воссозданного объекта зависит от информации, которая сохранилась, а она зачастую неполная, данные приходится собирать по крупицам.
Методы исторической реконструкции:
- Идентификация. Новые фрагменты здания полностью воспроизводят сохранившиеся.
- Имитация. В точности сохраняется лишь фасадная часть, а внутренняя планировка меняется.
- Аппликация. Архитектурное решение подразумевает современную интерпретацию с включением новых элементов.
Реконструкция объектов с архитектурной и исторической ценностью может включать перемещение здания на новое место, чтобы оно не мешало прокладке новых улиц и транспортных магистралей. Если здание осело в ходе длительной эксплуатации или преднамеренно заглублено, используется вертикальный подъем.